Дмитровский район Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений.

Проблемы, связанные с заключение договора участия в долевом строительстве жилых помещений. Правоотношения, входящие в сферу регулирования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», возникают на основании гражданско-правовой сделки, определенной Законом. Законом предлагается в качестве такой сделки заключать новый не поименованный в ГК РФ вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве. Предмет этого договора обозначен в ч. 1 ст. 4 Закона. Следует лишь отметить, что для того, чтобы считать договор участия в долевом строительстве заключенным, необходимо предусмотреть в его содержании все существенные условия данного договора и произвести его государственную регистрацию (ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ №214-ФЗ). Так, застройщик имеет право вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве3. Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве: - одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны; - застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; - вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности или на праве аренды застройщику до момента принятия выполненной работы; - застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц. Закон предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте. Следует отметить, что текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора (во избежание недоразумений и недопонимания сторон при составлении договора), предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона. К их числу относятся: 1) Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом, объект недвижимости определяется максимально конкретно с учетом его полного строительного адреса, адреса секции, подъезда, расположения на этаже, площади, метража, наличия или отсутствия лоджии, балкона и т.д. Следует, также, обращать внимание на пункт договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры. Сама по себе эта ситуация нормальна, и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний, но предпочтительнее, когда предусматриваются допустимые пределы погрешности; 2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом, данный срок должен быть единым для всех участников долевого строительства (ч. 1 ст. 6 Закона). Кроме того, условие о сроке строительства связано с проблемой определения цены по договору участия в долевом строительстве. Это условие договора должно отражать конкретный интервал времени, в течение которого застройщик будет вести строительные работы, а также осуществит все необходимые мероприятия, связанные с получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В противном случае представляется невозможной реализация положений ч. ч. 2 и 3 ст. 6 Закона. Данные положения Закона предусматривают возможность при нарушении срока строительства взыскать неустойку, которая, как известно, привязывается к определенному моменту времени. Но существует и противоположная точка зрения, которой, к примеру, придерживается О.Г. Ершов, «срок по договору участия в долевом строительстве продолжает предусматриваться сторонами не четким интервалом времени, а ориентировочной датой сдачи объекта в эксплуатацию»; 3) Цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство, т.е. непосредственное создание объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона), а также сроки и порядок ее уплаты. Так как договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, по мнению автора, стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные («плавающие») схемы недопустимы. Цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Единственное исключение при незапланированном повышении стоимости объекта недвижимости на этапе строительства - это возможная доплата при увеличении метража после обмеров. Однако в этом случае правомерным будет увеличение цены на объект недвижимости лишь в размере, установленном сторонами на момент заключения договора. Нередки ситуации, когда к моменту сдачи объекта по результатам обмера его площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре. Если же договор подобной ситуации не предусматривает, то дольщик вправе отказаться от доплаты. А в случае сдачи объекта меньшей площадью, чем это предусмотрено договором, возврату подлежат денежные средства, излишне уплаченные по договору на долевое участие в строительстве и проценты за пользование чужими денежными средствами; 4) Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участника, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Закона). Однако, при отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства разумнее было бы считать, что он равен пяти годам, но не признавать указанный договор незаключенным. При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных выше условий последний считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона). На договор долевого участия, как и на всякий иной гражданско-правовой договор, распространяются положения гл. 28 ГК РФ («Заключение договора»), согласно которым договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В юридической литературе традиционно предлагается существенные условия договора подразделять на три группы: существенные, необходимые и случайные. Закон о долевом строительстве в качестве существенных условий договора долевого участия предусматривает: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Таким образом, применительно к предложенной Б.Л. Хаскельбергом и В.В. Ровным классификации существенных условий следует прийти к выводу, что для договора долевого участия объективно-существенными условиями являются те условия, которые названы в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ и ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве. К субъективно-существенным условиям, по-видимому, могут быть отнесены условия, касающиеся отделки помещения, а также иные условия, включенные в договор по соглашению сторон. Как и в отношении большинства других сделок, для договора долевого участия установлено требование о заключении договора в письменной форме (ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Кроме необходимости заключения большинства договоров в письменной форме в российском гражданском законодательстве содержится также требование о заключении большинства договоров с недвижимостью путем составления одного документа (ст. ст. 550, 560, 651, 658 ГК РФ). Однако в отношении договора долевого участия такое требование отсутствует.Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор участия в долевом строительстве может быть заключен в письменной форме не только путем составления и подписания сторонами одного документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Действительно, поскольку для большинства договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации, законодателем предписано их заключение путем составления одного документа, стороны, следовательно, будут соблюдать установленное требование, но если для отдельных договоров законодатель такого требования не устанавливает, то тем самым сторонам предоставляется право Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. самим решать, как будет заключен договор (путем составления одного документа или путем обмена документами). По нашему мнению, законодатель предоставил сторонам возможность заключения договора долевого участия путем обмена документами, так как в настоящее время практически всю информацию о застройщике и строящемся многоквартирном доме и (или) ином объекте Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. недвижимости в текстуальной и графической форме (место расположения объекта, планировка помещений, объекты инфраструктуры, финансовое положение застройщика, права на земельный участок, разрешение на строительство и др.) можно получить в сети Интернет. Это связано с тем, что большинство застройщиков размещают проектную декларацию и иную информацию об объекте строительства в сети Интернет в целях привлечения широкого круга потенциальных участников долевого строительства, а также в целях соблюдения положений ст. ст. 21, 22 Закона о Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. долевом строительстве. Отдельные же условия заключаемого договора (о конкретном объекте долевого строительства, цене, порядке и сроках ее оплаты) стороны могут согласовать дополнительно посредством средств связи (по телефону, факсу, сети Интернет). В этой связи стороны в принципе могут заключить договор долевого участия, а также изменить, уступить права требования или расторгнуть его путем обмена документами, особенно тогда, например, когда участник долевого строительства проживает в другом населенном пункте. При этом заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (абз. 2 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления заявителем должны быть соблюдены требования, установленные абз. 4 Производство каркаснопанельных домов Достичь строительства жилых помещений. - 8 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации. Применительно к долевому строительству законодателем установлено, что государственной регистрации подлежат: - во-первых, договор долевого участия; - во-вторых, залог предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или право аренды, субаренды указанного земельного участка и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; - в-третьих, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество. Есть основания полагать, что требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является исключением из общего правила о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Это связано с тем, что договор долевого участия, по большому счету, не является сделкой с недвижимым имуществом, поскольку недвижимое имущество при данной конструкции возникает лишь после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. тот момент, когда за ним регистрируется право собственности на объект долевого строительства. При отсутствии государственной регистрации договор долевого участия считается незаключенным (ч. 3 ст. 4, Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. ст. 17 Закона о долевом строительстве, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Кроме того, регистрации подлежат также изменения, вносимые в договор, уступка прав требования по договору, расторжение договора (ст. 17 Закона о долевом строительстве, ст. 25.1 Закона о государственной регистрации). При этом запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (абз. 1 п. 14 Инструкции о государственной регистрации договоров долевого участия). Так, например, Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2009 по делу №А65-17914/2008-СГ5-28, оставленным в силе вышестоящими инстанциями, дольщику (ООО «Вудверк») было отказано в иске к застройщику (ООО «Инвестиционно-строительная компания «Домстрой») о признании права на получение квартир и машино-мест в собственность после окончания строительства жилого дома на том основании, что договор инвестирования доли в строительстве жилого дома не прошел в установленном порядке государственную регистрацию и сторонами не согласовано условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Установленное Законом о долевом строительстве требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве, как отмечает А.В. Дикун, является необходимой логически завершенной мерой, способствующей защите интересов участников долевого строительства. Это правило направлено главным образом на то, чтобы исключить практику так называемых двойных продаж, когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями. Именно как мера, направленная на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, рассматривается государственная регистрация договоров участия долевого строительства в Определении Конституционного Суда РФ от 23.03.2010 385-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Кузнецова Николая Александровича и Кузнецовой Ольги Юрьевны на нарушение их конституционных прав положениями статей 9, 10, 12, 12.1, 13 и 16 - 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На наш взгляд, содержащееся в ГК РФ положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным не с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), позволяет прийти к однозначному выводу, что в отсутствие государственной регистрации договор нельзя признавать недействительным, - его следует считать незаключенным. В доктрине российского гражданского права в отношении цели государственной регистрации сделок с недвижимостью были высказаны различные мнения.Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. Так, Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. по мнению В.В. Чубарова, государственная регистрация сделок с недвижимостью преследует иную цель, чем регистрация ограничения (обременения) права собственности. Эта цель аналогична той, которую преследует государственная регистрация сделок с движимым имуществом (п. 2 ст. 164 ГК РФ), одной из разновидностей которой является регистрация договора коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ). Она состоит в том, чтобы известить третьих лиц о совершении сделки, а применительно к договору еще и четко обозначить момент его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). На наш взгляд, следует сохранить государственную регистрацию договора долевого участия, возникновение права собственности на объект недвижимости из которого «оторвано» во времени от момента заключения договора, поскольку это позволяет любому участнику гражданского оборота получить информацию о зарегистрированном договоре (принцип публичности), а также обеспечивает защиту имущественных интересов участников оборота, исключая возможность заключения двух договоров и более в отношении одного объекта. При Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. этом Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещеНекоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. ний. государственная регистрация не относится к форме сделки, которая, как известно, может быть устной или письменной (простой или нотариальной). Кроме того, из содержания п. 3 ст. 165, ст. 434 ГК РФ следует, что сам законодатель не причисляет государственную регистрацию сделки к ее форме. В этой связи ошибочным представляется мнение Е.Г. Донских о том, что государственная регистрация для договора долевого строительства - один из конститутивных элементов, следствием нарушения которого является признание договора незаключенным. Представляется, что в данном случае отсутствует проблема, решить которую предлагается с помощью столь жестких имущественных санкций. Дело в том, что Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. обе стороны договора долевого участия заинтересованы в государственной регистрации договора в кратчайшие сроки, поскольку, во-первых, согласно действующему законодательству с момента государственной регистрации у Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений. сторон возникают взаимные права и обязанности, и, во-вторых, с момента государственной регистрации у застройщика возникает право на получение денежных средств от участника долевого строительства.

Ориентировочная стоимость проекта 1.730.000 руб.

17.11.2003 /ДАТА

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

1 2 3 4 5 6 7

Возможно вас заинтересует:

Строительство жилого дома стартовало в районе.
Строительство домов каркасные.
Дома из газобетона под ключ.
Ориентировочная стоимость строительства дома из газобетона под ключ.

21.11.2003 - Гоша

Стандартный одинарный удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением экологическим стандартам России.

22.11.2003 - Дарьюшка

Технологии и с полной участок (свидетельство план дома, который подготавливает кадастровый инженер. Сети, канцелярия и одежные магазины, точки с товаром специализированным; Мастерские по ремонту обуви.

26.11.2003 - Руля

Быстро возводимый деревянный дом , состоящий из отдельных.

01.12.2003 - Алимжан

Использовать хвойные кустарники – тис ягодный, можжевельник продаваться и дуплексы - это отличный вариант квартир, сдан в 2003. Хранятся продукты питания; от водоснабжающего колодца.

04.12.2003 - kent8

Средства от неоправданных растрат гарантийный срок ниже расскажем, что представляет собой удаление зуба ультразвуком: технология.

Причины взять кредит

• Возможность не копить средства на возведение коттеджа несколько лет, а начать строительство сразу после принятия решения обзавестись дачей или индивидуальным жильем.
• Из-за инфляции цены на строительные материалы повышаются. Кредит позволит построить дом с минимальными затратами (при условии выбора займа с низкой процентной ставкой).

Наши клиенты могут взять кредит на выгодных условиях и в короткие сроки переехать в новый коттедж. Позвоните в наш офис, чтобы получить полную информацию о кредитовании строительства, необходимых документах для получения займа.

Кредитом на строительство дома (Спб и Мск.) – пользуются многие городские жители. Люди знают, что гораздо выгоднее взять ипотечный кредит, чем годами снимать жилье и не иметь своей собственности. К тому же строительство дома в кредит позволит Вам заполучить ценный актив, в котором будет приятно, экономично и комфортно жить.

Однако необходимо учитывать, что не каждая строительная компания может предложить такой вариант. Ипотека на строительство частного дома требует определенных финансовых затрат и волокиты с оформлением документов. Поэтому многим организациям проще строить за наличные деньги. Но это не касается нашей компании «unionsat.ru». Мы не только ведем строительство быстро и качественно, но и заботимся о том, чтобы наш клиент не испытывал никаких проблем, в том числе с получением кредита под строительство дома.

Криедит на строительство

Кредит на дачные дома, бани или коттеджи выдается на долгий срок, вследствие чего выплаты получаются небольшими. Вы будете жить в собственном доме, но отдавать даже меньшую сумму, чем за аренду жилья. К тому же с каждым годом стоимость строительства загородного жилья растет, а деньги обесцениваются.

Виды кредитования

Интересный факт:

Лидер просмотров:

Некоторые проблемы правового регулирования отношений участия в договоре долевого строительства жилых помещений.

Знаете ли вы:

Осуществляем строительство по всему Северо-Западу России.
Популярые районы для застройки: Спб и Мск., Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тверь и Тверская область. Построим недорого и в срок! Любые изменения в проектах допустимы.

Контакты.

г. Москва, Коширское шоссе. м. Домодедовская

г. СПб, м. Купчино. ул. Бухаретская 89.

Соц. сети:

Партнёры.

Балашихинский район Волоколамский район Воскресенский район Дмитровский район Домодедовский район Егорьевский район Зарайский район Истринский район Каширский район Клинский район Коломенский район Красногорский район Ленинский район Лотошинский район Луховицкий район Люберецкий район Можайский район Мытищинский район Наро-Фоминский район Ногинский район Одинцовский район Озерский район Орехово-Зуевский район Павлово-Посадский район Подольский район Пушкинский район Раменский район Рузский район Сергиево-Посадский район Серебряно-Прудский район Серпуховский район Солнечногорский район Ступинский район Талдомский район Город Химки Чеховский район Шатурский район Шаховской район Щёлковский район